収益不動産を買いたいと思っている人にとって大きなハードルの一つが指標や専門用語の多さだと思います。
たくさんありすぎて、どの指標を大切にすればよくわからないですよね。
今回は特に重要だと感じた指標を厳選しました。
多くの指標のなかで、僕が1棟目を買うために重要視した指標は以下の3つです。
- CCR
- ROI
- 返済比率
「利回り」などは普段から投資をしている方はなじみがあると思います。
しかし不動産投資では利回りだけでは測れないことがたくさんあります。
順番になぜこの指標が大切なのか、詳細を見ていきましょう。
不動産投資は融資条件で左右される
はじめに不動産投資とほかの投資で大きく違っている点は融資を活用できることです。
レバレッジ効果（てこの原理）と言い、不動産以外だと株の信用取引やFXなどもレバレッジが使えたりします。
小さな力で大きな力を生むことから、少ない元手で大金を動かすことを表します。
しかし不動産以外でのレバレッジは非常にハイリスクハイリターンとなるためおすすめしません。
比べて、不動産投資はミドルリスクミドルリターンです。
そのように言われる理由は不動産が担保となった事業だからです。
株や投信を買いたいから銀行にお金を貸してくれと言っても貸してくれません。
不動産投資＝不動産賃貸業と言われるほど事業性が高いのです。
銀行は不動産という担保（保険）があるので、返済が滞れば、その不動産を売却して貸したお金を回収できます。
そのためリスクに見合った条件で融資をしてくれるのです。
その条件次第で、不動産賃貸業の成否は分かれます。
その成否を見るべき指標で検証さえすれば、資産拡大は大きく前進します。
その指標というのが次の章で挙げる3つの数字です。
重要な指標１ CCR 自己資金収益率
1つ目の指標はCCRです。
CCR＝Cash on Cash Return と言い、自己資金をどれだけ効率よく回収できるかがわかります。
CCR＝年間キャッシュフロー÷自己資金×100
年間50万の現金を生み出す物件に、頭金300万＋諸経費200万をいれると10年で回収できます。
50万÷（300万＋200万）×100＝10％
CCR 10％となります。
20％～25％
つまり約4年～5年で投資資金を回収できるものとしています。
投資した金額を短期間で回収して、効率を高める意識です。
CCRを高めるためには、自己資金はできる限り出さず、融資で物件を買うこと。
手元の現金がなくなれば運営が厳しくなります。
なるべく融資を活用して、月々の返済や出ていくお金を少なくなるよう工夫することで数値はクリアできます。
重要な指標２ ROI 投資利益率
2つ目の指標はROIです。
ROI＝Return on investmentと言い、投資利益率を指します。
これは投資した総額からどれくらいの利益が得られるのかを表します。
ROI＝年間キャッシュフロー÷購入総額（物件価格＋諸経費）×100
満室時年間100万円を生み出す物件が2000万＋諸経費200万で購入できれば、ROI＝4.5％です。
100万÷（2000万＋200万）×100万＝4.5％
ROI＝4％～5％
ROIを高めるためには、そもそもの表面利回りが高い物件を買う必要があります。
- 物件価格 2500万 利回り10％ 諸経費10％（250万）
- 家賃収入 250万
- 借入返済 100万（返済比率40％）
- 諸経費 75万（経費率30％）
- 手残り 75万
上記のような75万円を生み出す物件を2500万＋諸経費250万で購入したとします。
75万÷（2500万＋250万）×100＝2.7％
これは目安から大きくはずれているため、現状では購入できません。
しかし、借入返済の部分について融資期間が長くとれたとすれば、返済の比率が30％程度に収まります。
諸経費の部分が20％まで圧縮できればどうでしょう。
そうやってオーナーの工夫と努力により数値は改善できます。
その伸びしろや目途が立つのであれば購入する土台に乗ってきます。
重要な指標３ 返済比率
3つ目の指標は返済比率です。
文字通り、収入に対する返済の割合です。
100万の収入から返済が80万あれば、80％になります。
これではその他の経費を払うことができません。
不動産賃貸業では物件を管理する管理料や固定資産税、突発的な修繕費や客付けに要する広告料など多くの経費が必要です。
概算として25％～30％は持っていかれます。
収入に対して8割の返済であれば毎月毎年赤字となって経営破たんになります。
会社が廃業する理由は手元の現金がなくなり、返済ができなくなるためです。
そのため安定的な経営を目指すのであれば、返済の比率は50％以下が望ましいです。
築古の物件であれば、空室リスク20％以上は見込むため30％台に抑えておきたいと考えます。
返済の比率は融資期間を長くとれれば、毎月の収入対する返済の比率は下がります。
なので、銀行融資は金利よりも融資期間を優先すべきなのです。
3％や4％の金利だったとしても、物件が高利回りであれば吸収できます。
こういった具合にその物件の性質や場所、特徴によってリスクとリターンを天秤にかけてその投資対象を見極めたいです。
まとめ
CCR
ROI
返済比率
これらの指標は不動産賃貸業を行う上で、ほんの一部です。
他にも多くの指標や業界用語がありますが、基本は収入‐支出がプラスになるような物件を運営していくに尽きます。
最低限の指標さえマスターすれば、逆算して指値の根拠にできます。
家賃相場がこれくらいであるため、見込まれる収益はこれだけです。
築年数を考慮した利回りが10％以上は必要なので、いくらだと購入できるのですがいかがでしょうか。
銀行側にも手残り収益がこれだけ残るので、返済も滞りなく可能です。
貸付利率は高くてもよいですが期間を長くしていただけた方が返済比率も下がって健全な運営になります。
こんな感じで交渉することもできますよね。
加えて、不動産は融資に関する勉強も重要ですが、税金に関する知識も必須となります。
不動産業者や税理士など頼れる人は頼りアドバイスを求めてください。
そのうえで最終的な判断をするのはオーナーです。
不動産という波にのまれないように一緒に勉強していきましょう！
最後までご覧いただきありがとうございました。
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