「不動産を制するものは人生を制する」
僕がよく見ている動画コンテンツのPIVOTで人気Youtuberの不動産Gメン滝島さんがそう話されていました。
その動画はこちら
最近、僕も似たようなことを考えていたので、今回シェアしようと思います。
中古戸建の購入後
僕は中古戸建を今年の3月に契約し、5月に引き渡し、リフォームを行い、この8月に引っ越しました。
購入した物件との出会いや目的は購入編をごらんください。
分譲マンションから中古戸建への住み替えです。
今回の物件も住宅ローンを利用しました。
数カ月は2重払いとなっていましたが、売却の話が進み、現在は現住居のローンのみです。
今回はその売却と住宅ローンについてが主な内容ですので、さっそく本題にはいります。
売却したことで含み益が現金化
前住居は駅徒歩5分の分譲マンションを3890万円で0.45％団信付きのフルローンで購入、月10万円の返済でした。
5年ちょっと住んで、3670万円で売却できたのですが、その差額が220万円。
5年間の住居費が220万円ということは60月で割ると、月36000円ほどで駅近に住めたことになります。
また10万円×5年で600万円を返済したため、3890万円から引くと残債は3290万円。
売却価格との差額は380万円。
住居費として支払った600万円のうち380万円が返ってきたことになります。
月２万円の管理修繕費、約120万円を差し引いても260万円です。
これは賃貸ではありえません。
賃貸であれば600万円まるまる損失です。
よく賃貸か、購入かが住居論争としてありますが、僕は完全に購入派です。
賃貸のメリットに身軽さがありますが、子どもがいる家庭は頻繁に引っ越しなどしていられません。
ましてや海外移住などの極端な選択も勇気がいります。
それに多少売却までに時間はかかるものの、需要のある物件を購入していれば身軽にもなれます。
少し話がそれました。
つまり、最小の経費で満足度の高い住居を確保して、一部返ってくれば資産形成としては十分成功だと考えます。
※売却の手数料やその他税金はローン控除などで打ち消せるため計算にいれていません。
バランスシートさえ健全であれば負債は怖くない
今回の売買で住宅ローンで資産形成をすることを理解しました。
資産形成の第一人者でノーマン浦田さんという方も住宅ローンで資産をつくれと説いています。
ノーマンさんは住宅ローンで不動産投資をされていますが、例外はあるものの基本的にその行為は禁止されていますので、僕はそのつもりはありません。
ただ、今回のように住宅ローンをうまく活用して、資産を作るということはだれでも可能です。
買う前から出口戦略を考えて、貸してよし、売ってよしの不動産を購入することで、住宅ローンという負債を抱えていても不安になりません。
なぜなら家計のバランスシートの均衡が保てているためです。
バランスシートとはB/Sという財務諸表のひとつである貸借対照表のこと
要は、持っている資産と借金のバランスが取れているかを見るものになります。
住んでいる家の市場価値が借金よりも大きければ、その借金はあまり考えなくてもいいと思いませんか。
なので、必要以上に負債は恐れなくてもよいと言えます。
10年ごとに住居を住み替えるのもひとつ
頻繁に転居することは労力や時間的な損失が発生するので、控えたいとは思います。
しかし、10年スパンで住む場所を変えるのは、ポジティブにとらえていいと考えます。
それこそ、子どもの進学などの都合で、より最良の選択となり得るのであれば積極的に転居します。
その際に、住んでいる家は賃貸に出したり、売却したりすることになるので、需要があることでリスクヘッジとなりますよね。
常にローンを抱えることにはなりますが、前章で述べたとおりの理由で恐れることはありません。
（しかし金利上昇リスクなどもあるため、はやめに無借金になるにこしたことはない点には違いありませんが）
最小の経費で居住しながら、積み立て投資や副業等で資産形成を行い、近い将来無借金の不動産を購入して終の棲家を確保する。
もしくは日本での居住用の不動産をすべて売却し、海外へ。
そんな風に柔軟に考えることもできるので、将来の選択肢は多くなります。
まとめ
給料が上がっていない我々からすると、腑に落ちませんが、現状、日本の不動産は世界的に見て、割安であると言われています。
地震大国であるから安く放置されているのか、国の経済力に期待されていないためかはわかりません。
しかし、世界的にお金が大量に刷られ、インフレとなり物価が上昇している状況で、相対的にお金の価値は低くなっています。
そして物価の上昇は不動産にもあてはまります。
特に2023年はコストプッシュによる原材料高や為替の影響で不動産価格は上昇傾向。
お金の価値が低くなるのなら、土地や不動産などのモノの価値は上がります。
不動産の市況は株価よりも数年遅れで連動するデータもあります。
ぼくは経済は浮き沈みしながら、基本的に上昇すると思っているので、株や不動産への投資は積極的に行うべきだと考えます。
アメリカも物価高を抑えるため、利上げが行われていますが、不動産価格は高い水準を保っています。
これは想定外のアナリストも多かったようで、本来、金利が上がると不動産価格は下がります。
買う人が減り、需要が小さくなるためです。
しかし、実際はインフレの影響もあるのか、高止まりしている。
これは日本にもあてはまる部分があるのではと考えます。
日本でも、固定金利が上昇基調にあり、今後、変動金利も上がってくる見込みです。
不動産市場も将来的には一層上がっていると予想します。
上がらずともインフレ下では自分の資産防衛のために不動産は十分に活用できます。
世界第3位のGDPで世界一の債権国である日本の不動産が今後、価値が暴落するなど想像しがたい。
こういった考えから住宅ローンを活用した資産形成は、われわれ庶民の強い味方になり得るのです。
もう少し踏み込んでいえば、お金の価値が下がるということは、借金の価値も小さくなるということです。
であるならば、お金を借りれる人は借りる方が得策だと考えます。
借金＝悪という間違ったリテラシーから脱却して、賢く資産形成していけば、荒波であるこの世の中をうまく攻略できるのではないでしょうか。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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