以前より検討していました中古戸建への住み替えが着々と進んでいます。
今回は、その体験記として中古戸建を検討している子育て世帯に向けての内容です。
内容はもくじのとおりですが、家探しは十人十色で、あくまでわが家の例です。
ぜひ、今回のお話がすこしでも読者のお役に立てたらうれしいです。
よろしくお願いします。
わが家の住まいの現状
現在は新築分譲マンションを購入後5年が経ちました。
若気の至りで、半分勢いで購入。
主要駅が近いこともあって、値崩れもなく、今回は物件購入と同時に売却の手続きをしています。
早期に購入希望者が現れるといいのですが、こればかりはわかりません。
長期戦になるのも覚悟のうえで、その間二重ローンになりますので、資金は確保して臨みます。
では、なぜそこまでして買い替えをするのか。
目的としては以下のとおりです。
- 住居費を下げる
- 小学校との距離
- 床面積を広げる
- 駐車場代を削減
主にこの４つです。
4000万近いローンのため、毎月の支払いは決して安くありませんでした。
そして小学校が遠く、面積も65㎡のため子どもが増えると少し手狭感があります。
（今は3人家族なので、そこまで不便は感じていません。）
さらに駅近立体駐車場のため、毎月13000円と地味に痛い出費なのです。
マンションなので修繕管理費はあたりまえに取られますし、固定資産税も高い。
固定資産税については、5年間は優遇されているものの、しかし高い。
年間10万円以上。
6年目からは15万円ほどになるかも？
完全に許容範囲を超えています。
そんなこんなで注文住宅新築戸建てを昨年は検討していました。
しかし、居住している地域で新築は完全に予算オーバーでした。
そのため中古戸建を検討すること早1年。
ようやく「これは！」と思える物件に出会えました。
次の章では、条件などをのべていきます。
物件の条件と理由
物件をさがす上で、自分たちの希望を固めておかないと、軸がぶれます。
わが家の物件さがしの軸は以下のとおりでした。
- 小学校が近い
- 資産性が高い
- 隣家と近すぎない
- 落ち着いた地域
- 粗悪な建売は避けたい
今の自宅から小学校が子どもの足で徒歩25分ほどかかってしまいます。
まだ保育園児ですが、心配だったので、入学するまでの期間で物件探しをスタートしました。
ここでのポイントは早くに動き出したことです。
落ち着いた地域性かつ小学校に近いという条件はマスト。
さらに家を買うということは、土地を買うということです。
つまり、不動産投資をすることと同じ。
なので、資産性が高いという条件ははずせません。
いくら小学校に近くても、高台や危険な場所、あまり人が好まないような場所には住みたくありません。
そして、粗悪な建売が一斉に並んだような物件はどうしても嫌でした。
そういった場所は限られた土地にできるだけ建物を建てるため、隣家との距離が近く不快。
ペラペラな建売や突貫工事の不動産は安いですが、かならずあとでツケが回ってきます。
なので、前オーナーさんがこだわって建てた注文住宅をなるべく安く購入というのが僕の条件でした。
よって売却理由は相続や転勤などのやむを得ない事情がよかったのですが、今回はバチッとはまりました。
現金化を急いでいるということは、こちらの要望もある程度聞き入れてくれます。
そんなこんなで1年以上物件さがしをした結果粘り勝ちとなりました。
購入した物件について
具体的にどんな物件を購入したのかというとスペックとしては以下のとおり。
- 小学校が徒歩2分
- 駅徒歩10分
- 築26年で窓はすべて二重
- 外壁、外構にスライスレンガ
- ＲＣ造の堀込駐車場
- 前オーナーの故父が一級建築士で、自ら設計
- 檜にこだわった当時中堅ハウスメーカー（現在は大手）
- ４LDKの35坪
- 2年前に屋根外壁塗装をして綺麗
毎日やったことは、条件をしぼってネットで検索、内覧、相談を経て次の物件へ、を繰り返しました。
途中、何度も休憩期間はありましたが、基本的には定期的に内覧をしていました。
友達が中古戸建+リフォームをやったと聞けば、おじゃまさせてもらったり。
その他SNSでリフォームやDIYの発信を見まくったので、中古物件の改装後をイメージしやすかったです。
これって結構、大切なことでこのイメージができないと新築しか受け付けなくなります。
予算に限りがある人にとって、希望の場所に新築を購入するのは現実的に厳しい。
そのため痛んだ内装外装がどんなふうに生まれ変わるのかを想像できることが重要になるのです。
購入物件は一級建築士が耐震性などを計算し、断熱、換気、動線を考えた造りです。
レンガタイルの外壁がクラシックで、落ち着いた雰囲気。
私たちは見た瞬間に気に入りました。
ここまでふたりともがビビッときたことはなかったので、驚きです。
実際に内覧に行くときには手土産を用意し、買付申し込みには「大切にします」という言葉を添えます。
それらが功を奏したのか、大幅な値引きとオプションも快諾いただき購入の手はずになりました。
住宅ローンについて
多くの人が住宅ローンを組んで、物件を購入します。
中古物件を買う際はリフォームも合わせて行いますよね。
住宅ローンとリフォームローンを組む必要があります。
その際、考えたいこととしては2つのローンを合算で組めないかということ。
メリットは通常でリフォームローンを組むよりも、低金利かつ長期で融資が受けられる点。
不動産会社がリフォームに強みがあれば取り扱ってくれたりします。
一般のリフォーム業者も対応してくれることもあるので、聞いてみるのもいいかもしれません。
友人は別々でローンを組んだので、月々支払いが最初の15年は高くなったと言っていました。
わが家のリフォームを合わせたローンは総額3400～3500万程になる予定です。
この地域で新築一戸建ては4000万～4500万ほど泣
毎月の支払いは約9万円強。
現在の住居関連固定費とくらべ、駐車場代も不要になったこともあり約4割減になりました。
目的のひとつであった住居費の削減を実現できたことになります。
4500万必要だったかもしれないものが3500万で済んだので、その差約1000万。
1000万を0.5％35年借りると1090万になります。
なので、実質1090万の生涯資産が増えたことになると思いませんか。
では次の章は目的のひとつであった物件の資産性についてです。
物件の資産性
購入した物件の最寄り駅はローカル沿線ですが、地域では人気の沿線で落ち着いた雰囲気。
駅徒歩10分ほどで、駅前にはスーパーや銀行などがあり、生活するにはとても便利です。
また人気の校区で、不動産屋さんいわく実勢価格で坪60万ほどだそうです。
35坪であるためおよそ2100万の価値があります。
不動産投資を将来的に収入の柱にするべく勉強を重ねていた自分としては大満足の買い物でした。
先にものべましたが自宅の購入は不動産投資とおなじです。
価値が減り続けるものに自分たちの資産を投じる気は一切ありません。
その点、木造戸建ては約20年で価値は０になります。
よって築20年越えの物件は、使用価値と土地値の物件ということです。
居住用としては、そのあたりの状態の良い物件がねらい目と考えます。
まとめ
まとめです。
買い替えの目的としては3つ。
・住居費の削減
→毎月支払うローン、修繕管理費、駐車場の削減
・小学校区の変更
→落ち着いた地域で中規模の小学校、現在徒歩25分のため近くへ
・資産性が高い家
→築20年以上でほぼ土地値の物件かつ売主がこだわって作った家
- 買い替えは長期戦、早く動いて軸を定めじっくり探して考える
- 住宅ローンはリフォーム込みで借りれないか検討する
- 自宅購入も不動産投資、資産性は重視する
今回は物件さがしと買付までですが、契約までに聞くことや気を付けることを別にまとめます。
楽しみにしていただけると嬉しいです。
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最後までお読みいただきありがとうございました。
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